Jährlich werden in Deutschland über 200.000 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen privat verkauft — also ohne Makler. Die meisten dieser Verkäufer sparen dabei 15.000 bis 40.000 €, zahlen aber mit mehr Zeitaufwand und einem höheren Fehlerrisiko. Dieser Leitfaden vergleicht beide Wege ohne Werbeversprechen, dafür mit konkreten Zahlen.
Was ein Makler wirklich kostet
Die Maklerprovision wird als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben — das klingt harmlos, ist es aber nicht. Auf einen Blick:
Gesetzliche Courtage (Obergrenze)
3,57 %
inkl. 19 % MwSt. — gilt seit 2020 als Obergrenze für Wohnimmobilien
Makler zahlt der…
KÄUFER
Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage hälftig. Verkäufer schuldet dem Makler 3,57 % — es sei denn, es wurde Individualvereinbarung getroffen.
Nebenkosten (Inserat, Fotos, Anfahrt)
~1.500–4.000 €
Falls der Verkäufer einen eigenen Makler beauftragt — zusätzlich zur Provision
Makler-Gesamtkosten Verkäufer
3,57 %
+ ca. 0,5–1 % Nebenkosten = 20.000–30.000 € bei einem 500.000-€-Objekt
Konkrete Rechenbeispiele
| Kaufpreis | Makler-Courtage (3,57 %) | Ohne Makler → Ersparnis | Alternative Rendite (3 % p.a., 12 Monate) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 8.925 € | 8.925 € gespart | 7.500 € (Geldmarktfonds, 3 % p.a.) |
| 400.000 € | 14.280 € | 14.280 € gespart | 12.000 € |
| 600.000 € | 21.420 € | 21.420 € gespart | 18.000 € |
| 900.000 € | 32.130 € | 32.130 € gespart | 27.000 € |
Was viele nicht wissen: Die Provision wird erst fällig, wenn der Verkauf erfolgreich ist — das gilt als Argument "Es kostet Sie ja nichts!". Aber: Sie tragen das Risiko, dass der Makler keinen Käufer findet (dann zahlen Sie gar nichts), während ein erfolgreicher Abschluss Ihnen eine klare Summe kostet, die Sie anderswo investieren könnten.
Was die Provision NICHT abdeckt
Die 3,57 % Makler-Courtage beinhalten typisch: Exposé-Erstellung, Portal-Schaltung, Besichtigungen, Verhandlungsführung. Sie enthalten NICHT:
- Energieausweis (100–500 € — Pflicht vor Inserat!)
- Grundbuchauszug (10–20 €)
- Grundbuchänderung nach Verkauf (ca. 80 €)
- Notar- und Gutachterkosten
- Grunderwerbsteuer
- Eventuelle Rechtsberatungskosten
Beim Privatverkauf fallen dieselben Pflichtkosten an — nur ohne Provision.
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Zeitaufwand im Vergleich
| Phase | Mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Exposé erstellen, Fotos, Texte | 0 (vom Makler übernommen) | 6–12 Stunden |
| Inserat schalten (Immoscout, Immowelt…) | 0 (vom Makler) | 2–4 Stunden |
| Interessenten-Anfragen beantworten, qualifizieren | vom Makler koordiniert | 10–20 Stunden (viele Anfragen, viele Absagen) |
| Besichtigungen koordinieren und durchführen | vom Makler organisiert | 10–30 Stunden (je nach Interessentenzahl) |
| Preisverhandlung & Abschluss | vom Makler geführt | 5–15 Stunden (eigene Verhandlung) |
| Notar, Kaufvertrag, Übergabe | beide Parteien | beide Parteien (identisch) |
| Gesamt (Vermarktung + Abschluss) | 0–2 Stunden (eigene Zeit) | 40–80 Stunden (verteilt über 2–4 Monate) |
Realistisch: Die 40–80 Stunden beim Privatverkauf verteilen sich über 2–4 Monate — das sind im Schnitt 3–5 Stunden pro Woche. Wer das neben einem Vollzeitjob stemmt, sollte sich bewusst sein, dass Antwortzeiten auf Anfragen bei Immobilien entscheidend sind: Wer nach 48 Stunden antwortet, bekommt den Interessenten nicht mehr.
Was die Zeit beim Privatverkauf wirklich frisst
Die 40–80 Stunden sind eine konservative Schätzung — in der Realität kommen oft dazu:
- Nachjustieren des Exposé (Preis zu hoch, Interessenten bleiben aus) — 2–3 weitere Anläufe, 3–8 Stunden pro Runde
- Koordination von Kaufinteressenten mit Eigenkapitalnachweis, Finanzierungsbestätigung und Terminfindung — 30–60 Minuten pro Interessent, bei 10 Anfragen = 5–10 Stunden
- Wiederholte Besichtigungstermine (Käufer schauen 2–3 Mal) — 15–30 Minuten pro Termin, 3–5 Termine = 3–5 Stunden
- Nachverhandlungen nach dem ersten Besichtigungstermin — 2–5 Stunden
- Zwischenfälle (Interessent fällt ab, Finanzierung platzt) — 2–8 Stunden pro Fall
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Risiken im Vergleich
Risiken beim Maklerverkauf
| Risiko | Beschreibung | Schwere |
|---|---|---|
| Interessenkonflikt beim Preis | Makler verdient mehr bei höherem Preis — aber nur bis zur Courtage-Obergrenze. Ab einem bestimmten Punkt hat er kein finanzielles Interesse mehr, für Sie den letzten Euro rauszuholen. | Mittel |
| Doppeltätigkeit (Doppelprovision) | Wenn Käufer und Verkäufer denselben Makler beauftragen ("Doppeltätigkeitsverbot"), verdient er 7,14 % statt 3,57 %. Das ist seit 2020 eingeschränkt, aber nicht verboten — und es gibt Schlupflöcher. | Hoch |
| Provision auch bei problematischem Abschluss | Der Makler verdient seine Provision auch dann, wenn er Sie zu einem falschen Preis überredet, der nicht Ihrer Marktanalyse entspricht. | Mittel |
| Schlechte Qualifikation der Interessenten | Massiver Makler: Interessenten werden nicht ausreichend geprüft. Sie bekommen 20 Besichtigungen, aber nur 2 ernsthafte Käufer. | Mittel |
| Abhängigkeit vom Makler-Erfolg | Wenn der Makler keinen Käufer findet, haben Sie nichts — aber Sie haben auch Zeit verloren. Ein schlechter Makler kann 3 Monate Ihrer Vermarktungszeit kosten. | Hoch |
Risiken beim Privatverkauf
| Risiko | Beschreibung | Schwere |
|---|---|---|
| Preis falsch gesetzt | Zu hoch → Objekt steht 6 Monate, muss dann mit Preisreduzierung neu gestartet werden. Zu niedrig → echtes Geld verschenkt. | Hoch |
| Mängel nicht offengelegt | Was Sie als Verkäufer wissen und verschweigen, kann nach dem Kauf zurückfallen. Haftung besteht auch ohne Makler. | Hoch |
| Zeitdruck durch Lebenssituation | Scheidung, Jobverlust, Erbschaft — wenn Sie innerhalb von 3 Monaten verkaufen müssen, fehlt Ihnen die Zeit für eine optimale Vermarktung. | Hoch |
| Finanziell schwacher Käufer | Ohne professionelle Bonitätsprüfung: Finanzierung platzt kurz vor Notar, Sie verlieren 3 Monate. | Mittel |
| Unwirksame Vertragsklauseln | Der Notar prüft den Vertrag, aber die Vereinbarungen vor dem Notartermin (z. B. mündliche Nebenabreden) sind oft nicht durchsetzbar. | Mittel |
| Übervorteilung durch Käufer | Käufer mit Verhandlungserfahrung holen Zugeständnisse heraus, die Sie ohne Makler nicht hätten machen müssen. | Mittel |
Was kein Risiko ist: "Ich kenne mich nicht aus" ist kein valides Argument gegen den Privatverkauf. Der Prozess ist dokumentiert, die Unterlagen beschaffbar, und ein gutes Exposé braucht keine Makler-Lizenz. Was Sie brauchen: Sorgfalt, eine realistische Preisfindung, und die Bereitschaft, 40 Stunden zu investieren.
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Was ein Makler wirklich macht — und was nicht
Das Makler-Leistungsversprechen ist umfassend, aber die Praxis hat Grenzen. Hier die ehrliche Bilanz:
✅ Was ein Makler macht
- Marktwertanalyse — Datenbank-Zugriff auf vergleichbare Transaktionen (gut), aber subjektive Einschätzung (variable Qualität)
- Exposé-Erstellung — professionelle Fotos, Texte, Layout. Qualität stark vom Makler abhängig (gut bezahlte Makler machen deutlich bessere Exposé als der Durchschnitt)
- Portal-Schaltung — Zugang zu ImmoScout24 Professional, Immowelt Premium. Deckt mehr Reichweite ab als private Inserate
- Interessenten-Qualifikation — telefonische Vorauswahl, Bonitätscheck. Qualität stark abhängig vom Aufwand des Maklers
- Besichtigungen — Koordination und Durchführung. Spart Ihnen Zeit, aber Terminqualität variiert
- Preisverhandlung — hat Erfahrung mit Verhandlungstaktiken. Kann gleichzeitig Käufer und Verkäufer unter Druck setzen
- Kaufvertragsvorbereitung — sammelt Unterlagen, bereitet die notarielle Beurkundung vor (der Notar macht das finale Rechtsgeschäft)
❌ Was ein Makler NICHT macht
- Rechtliche Beratung — das ist ausschließlich Sache des Notars. Der Makler darf keine Rechtsberatung geben. Wenn er es tut, ist das rechtlich problematisch.
- Steuerliche Beratung — weder Makler noch Notar beraten zur Spekulationssteuer, §23 EStG oder Grunderwerbsteuer. Dafür brauchen Sie einen Steuerberater.
- Finanzierungsvermittlung für den Käufer — wenn der Käufer seine Finanzierung nicht bekommt, hat der Makler (theoretisch) seine Qualifikation vernachlässigt. In der Praxis tragen Sie als Verkäufer das Risiko.
- Sanierungsplanung — der Makler hat kein Interesse daran, dass Sie 30.000 € in die Sanierung investieren. Er will den Verkauf — nicht den Zustand.
- Nachbetreuung nach dem Kauf — wenn der Käufer 3 Monate nach Kauf Mängel entdeckt und den Preis mindern will, ist der Makler raus. Sie als Verkäufer stehen allein da.
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Checkliste: Wann lohnt sich ein Makler wirklich?
Die Frage "Makler oder nicht?" lässt sich nicht pauschal beantworten. Nutzen Sie diese Checkliste:
Ein Makler lohnt sich, wenn…
- Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in einer Großstadt (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt) verkaufen — dort ist der Markt aktiv und die Provision verhandelbar
- Sie eine komplizierte Situation haben: Mieter in der Immobilie, Erbstück mit mehreren Eigentümern, Insolvenz oder Scheidung
- Sie keine Zeit haben, 40–80 Stunden zu investieren, und der Wert der Ersparnis den Zeitwert nicht übersteigt (z. B. bei einem 1-Million-€-Objekt, aber einem gut bezahlten Job mit 150 €/Stunde)
- Sie wenig Erfahrung mit Immobilienverhandlungen haben und sich nicht zutrauen, einen Käufer mit Gegenseitigkeitsinteresse (Käufer-Makler, der Sie über den Tisch ziehen will) abzuwehren
- Sie ein sehr großes (>800.000 €) oder ungewöhnliches Objekt verkaufen, das einen kleinen, aber sehr qualifizierten Käuferkreis braucht
- Sie in einem überlaufenen Markt verkaufen und eine schnelle Vermarktung entscheidend ist (z. B. bei Umzug ins Ausland mit Zeitdruck)
- Die Immobilie einen schlechten Energieausweis hat und Sie nicht wissen, wie Sie das in der Vermarktung kommunizieren — ein guter Makler kann hier den Unterschied machen
Der Privatverkauf lohnt sich, wenn…
- Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in einer mittleren oder kleinen Stadt verkaufen — dort ist der Markt überschaubar und Sie haben Zugang zu den lokalen Netzwerken (Facebook-Gruppen, lokale Zeitungen, Bekannte)
- Sie über 4–6 Monate Zeit haben — dann können Sie den richtigen Preis setzen und auf den richtigen Käufer warten
- Sie handwerklich begabt sind und die Immobilie in einem guten Zustand präsentieren können (gute Fotos, sauberes Exposé, kein Makler-Touch nötig)
- Sie bereits eine realistische Vorstellung vom Marktwert haben (Vergleichswerte aus ImmoScout24, Gutachterausschuss der Gemeinde, eigene Recherche)
- Sie die 40–80 Stunden über die Vermarktungszeit einplanen können — und die Ersparnis die Opportunitätskosten übersteigt (bei einem 400.000-€-Objekt sind das 14.280 € Ersparnis vs. 60 Stunden = 238 €/Stunde, gut investierte Zeit)
- Sie ein Objekt mit klarer Zielgruppe verkaufen (z. B. kleines Haus für Familien, große Wohnung für Pendler) — dann finden Sie den Käufer auch ohne Makler
- Sie in einer Region mit wenig Makler-Angebot verkaufen — in ländlichen Gebieten sind gute Makler dünn gesät, und die Qualität rechtfertigt die Provision oft nicht
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Häufige Fragen
Was kostet ein Makler beim Immobilienverkauf in Deutschland?
Die gesetzliche Courtage liegt bei 3,57 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.) pro Partei — bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer seit 2020 die Maklerkosten. Das bedeutet für den Verkäufer zusätzlich ca. 0,5–1 % Nebenkosten. Insgesamt zahlt der Verkäufer bei einem 400.000-€-Objekt rund 17.000–23.000 € für die Makler-Dienstleistung.
Wann lohnt sich ein Makler beim Hausverkauf?
Ein Makler lohnt sich, wenn Sie keine Zeit haben, selbst zu vermarkten, die Immobilie in einem überlaufenen Markt liegt, Sie wenig Erfahrung mit Verhandlungen haben, oder das Objekt komplizierte Sonderfälle enthält (Mieter, Teilungsversteigerung, Erbstück mit mehreren Eigentümern). In einem entspannten Markt mit klar bewertbarem Objekt sparen Sie mit dem Privatverkauf die gesamte Provision.
Was macht ein Makler beim Immobilienverkauf?
Ein Makler übernimmt: Objektbewertung, Exposé-Erstellung, Inserat-Schaltung auf Portalen, Interessenten-Qualifikation, Besichtigungskoordination, Preisverhandlung und Kaufvertragsvorbereitung. Was ein Makler NICHT tut: Rechtliche Beratung (Sache des Notars), Sanierungsplanung, Finanzierungsvermittlung für den Käufer, oder die Nachbetreuung nach dem Kauf.
Wie viel Zeit spart man mit einem Makler beim Hausverkauf?
Ein Makler verkürzt die Verkaufszeit typisch auf 2–4 Wochen für die Vermarktung, da er Zugang zu Portalen und einem Interessenten-Netzwerk hat. Der Privatverkauf dauert bei konsequenter Vermarktung 4–12 Wochen für die reine Suche — dazu kommen 2–4 Wochen für Vorbereitung. Der tatsächliche Zeitaufwand beim Privatverkauf liegt bei 40–80 Stunden über den gesamten Prozess.
Was sind die versteckten Risiken bei der Maklerprovision?
Interessenkonflikt beim Preis: Der Makler verdient mehr bei einem höheren Kaufpreis — aber nicht-linear und manchmal gegen Ihre Interessen (z. B. wenn Sie einen schnellen Verkauf wollen). Doppeltätigkeit: Wenn Käufer und Verkäufer den gleichen Makler beauftragen, verdient er 7,14 %. Inflationsrechnung: 3,57 % auf 600.000 € = 21.420 € — bei 3 % Renditealternative ist das ein realer Wohlstandsverlust.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja — die 3,57 % sind kein Festpreis, sondern eine gesetzliche Obergrenze. In Märkten mit viel Angebot verhandeln Makler häufig auf 2–2,5 % herunter. In angespannten Märkten (München, Hamburg, Berlin) halten sie den Regelsatz. Entscheidend: holen Sie mindestens 3 Angebote ein und vergleichen Sie, was genau enthalten ist.
Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?
Dieselben Dokumente wie mit Makler: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht bei Inserat), Teilungserklärung (bei Eigentumswohnung), Grundrisse und Wohnflächenberechnung, ggf. Mietverträge und Hausgeldabrechnungen, ggf. Baugenehmigung und Baubeschreibung. Alle 18 Dokumente auf unserer Übersichtsseite →