Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben — daran führt kein Weg vorbei. Der Notar stellt den Kaufvertrag auf, prüft Eigentumsverhältnisse, bestellt Grundschulden und meldet den Eigentumswechsel dem Grundbuchamt.
Die Kosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:
- Notar-Gebühr Kaufvertrag: 2,0-fache Gebühr inkl. 19 % Umsatzsteuer
- Grundbuch-Eintragung Eigentumsumschreibung: 1,0-fache Gebühr (kein USt.)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises (Bundesland-abhängig, zahlt Käufer)
- Grundschuldbestellung (optional): Notar + Grundbuch, wenn Käufer finanziert
Zusammen kommen Notar + Grundbuch auf ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland noch einmal 3,5–6,5 % ausmacht. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das in NRW insgesamt rund 33.000 € — knapp 8,3 % des Preises.
Die Grunderwerbsteuer wird beim Grundstückskauf fällig und richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der Käufer zahlt sie — aber sie beeinflusst die Verhandlungsdynamik und damit mittelbar auch deinen Nettoerlös.
| Bundesland | Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Die Notar-Gebühren werden für alle notariellen Tätigkeiten bundeseinheitlich nach einer festen Gebührentabelle berechnet. Die Gebühren orientieren sich am Geschäftswert — bei Immobilienkäufen ist das der Kaufpreis.
Die Berechnung folgt einer degressiven Tabelle: je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Anteil der Notar-Gebühren. Zum 1. Juni 2025 stiegen die Gebühren um 6–9 %.
| Kaufpreis | Gebühr (1,0-fach) | Kaufvertrag (2,0-fach + USt.) | Grundbuch (1,0-fach) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 390 € | 930 € | 390 € |
| 300.000 € | 540 € | 1.285 € | 540 € |
| 400.000 € | 600 € | 1.428 € | 600 € |
| 500.000 € | 690 € | 1.642 € | 690 € |
| 750.000 € | 890 € | 2.118 € | 890 € |
| 1.000.000 € | 1.090 € | 2.594 € | 1.090 € |
Finanziert ein Käufer den Immobilienerwerb über eine Bank, verlangt die Bank regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit — eingetragen im Grundbuch. Der Notar beurkundet die Grundschuld und das Grundbuchamt trägt sie ein.
Die Kosten setzen sich zusammen aus:
- Notar-Gebühr: 1,0-fache Gebühr auf den Grundschuldbetrag
- 19 % USt. auf die Notar-Gebühr
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,0-fache Gebühr (ohne USt.)
Typisch bei 350.000 € Grundschuld: 2.600–3.300 € zusätzlich zu den Kaufvertragskosten.
Die gesetzliche Grundregel: Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer. Die Grunderwerbsteuer trägt ebenfalls der Käufer. Aber: Im Kaufvertrag kann abweichend vereinbart werden.
| Kostenposition | Gesetzl. Regel | Übliche Vereinbarung |
|---|---|---|
| Notar Kaufvertrag | Käufer | hälftig oder Käufer |
| Grundbuch Eigentumsumschreibung | Käufer | hälftig oder Käufer |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | Käufer |
| Grundschuldbestellung | Käufer | Käufer |
| Löschung alter Grundschulden | Verkäufer | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | Verkäufer |
Die Kostentragungsklausel (§ 3 im Kaufvertrag) ist einer der meist verhandelten Punkte. Standard ist: Käufer trägt alles.
1. Grundschuld-Höhe falsch einschätzen
Banken finanzieren selten 100 % des Kaufpreises — oft liegt der Kredit bei 80–90 %. Die Grundschuld wird aber häufig auf den vollen Kaufpreis eingetragen, obwohl der tatsächliche Grundschuldbetrag niedriger ist. Das treibt die Notar- und Grundbuchkosten unnötig in die Höhe.
2. „Bekanntlich"-Klausel übersehen
Manche Kaufverträge enthalten eine Formulierung, wonach Käufer und Verkäufer sich über die Kostenverteilung „einig" sind — ohne Details. Das führt im Streitfall zu Mehrkosten, die nicht eindeutig zugeordnet sind. Lass dich hier nicht auf vage Formulierungen ein.
3. Zeitdruck bei der Notar-Auswahl
In Deutschland gilt grundsätzlich freie Notarwahl. Käufer und Verkäufer müssen sich auf einen Notar einigen. Der Notar selbst ist bei der Beurkundung an seinen Amtsbereich gebunden. Hole dir 2–3 Angebote ein, bevor du dich festlegst.
4. Steuerliche Bemessungsgrundlage senken
Inventar (Einbauküche, Markise, Einbauschränke), das separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, reduziert sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Notar-Gebühren — denn beide berechnen sich nach dem Immobilienwert, nicht nach dem Gesamtkaufpreis. Legal, effektiv, wird oft vergessen.
Optional — beeinflusst die angezeigten Kosten.
Dieser Rechner deckt ab
- Notargebühr Kaufvertrag — 2,0-fache Gebühr inkl. 19 % USt.
- Grundbucheintrag Eigentum — 1,0-fache Gebühr
- Grundschuldbestellung (optional) — Notar + Grundbuch
- Grunderwerbsteuer — alle 16 Bundesländer, aktuelle Sätze 2025
Häufige Fragen
Was kostet der Notar beim Hauskauf 2025?
Notar- und Grundbuchkosten zusammen: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € rund 7.000 €. Die Gebührenhöhe ist gesetzlich festgelegt — aber wer sie trägt, wird im Kaufvertrag vereinbart.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen). Nutze den Rechner oben für dein konkretes Bundesland und die exakte Steuerlast.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?
Gesetzlich trägt der Käufer Notar- und Grundbuchkosten. Im Kaufvertrag kann abweichend vereinbart werden — etwa hälftige Teilung oder vollständige Übernahme durch den Verkäufer. Ohne Vereinbarung zahlt der Käufer alles.
Was ist eine Grundschuldbestellung und was kostet sie?
Die Grundschuld sichert den Kredit der Bank ab. Bei Finanzierung fallen Notar- und Grundbuchkosten an — typisch 0,5–1,0 % des Grundschuldbetrags. Bei 350.000 € sind das rund 2.600–3.300 € zusätzlich.
Sind Notar- und Grundbuchkosten verhandelbar?
Die Gebührenhöhe ist gesetzlich festgelegt und für alle Notare identisch. Was verhandelbar ist: Wer die Kosten trägt (Käufer, Verkäufer oder hälftig). Das wird in der Kostentragungsklausel des Kaufvertrags festgelegt.
Was deckt der Rechner nicht ab?
Nicht enthalten: individuelle Notar-Auslagen (Katasterauszüge, Beglaubigungen), Gutachterkosten, Schadensversicherung oder besondere Aufwendungen. Die Berechnung basiert auf typischen Orientierungswerten 2025 — für eine verbindliche Auskunft kontaktiere den zuständigen Notar.