350.000 € notiert — aber wie viel bleibt wirklich? Du hast eine Immobilie, planst den Verkauf und freust dich auf eine runde Summe. Dann kommt die Rechnung: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, vielleicht Vorfälligkeitsentschädigung. In manchen Bundesländern kürzen die Nebenkosten den Erlös um 15 % oder mehr — bei 400.000 € sind das über 50.000 €, die du nicht in der Hand hast.
Dieser Artikel zeigt dir alle Kostenposten, die beim Immobilienverkauf 2025 anfallen — mit Spannen statt Scheingenauigkeit. Denn die Wahrheit ist: Wer den Nettoerlös kennt, trifft bessere Entscheidungen.
→ Berechne deinen realistischen Nettoerlös in 2 Minuten →Maklerprovision
Seit Ende 2020 gilt bei Wohnimmobilien die gesetzliche hälftige Teilung: Käufer und Verkäufer tragen jeweils 3,57 % (3 % + 19 % MwSt.) des Kaufpreises.
| Kaufpreis | Maklerprovision (Verkäuferseite) | Doppelmakler gesamt |
|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 21.420 € |
| 400.000 € | 14.280 € | 28.560 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 35.700 € |
Ohne Makler: 0 € — aber voller Eigenaufwand für Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlungen.
Notar- und Grundbuchkosten
Bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — zum 1. Juni 2025 stiegen die Gebühren um 6–9 %. Zusammen ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises:
| Kaufpreis | Notar & Grundbuch (Ø 1,75 %) |
|---|---|
| 300.000 € | ~5.250 € |
| 400.000 € | ~7.000 € |
| 500.000 € | ~8.750 € |
Nicht verhandelbar — Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten hälftig.
Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer — aber sie senkt die Verhandlungsposition des Verkäufers und beeinflusst den realistischen Nettoerlös indirekt. 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises:
| Bundesland | Satz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen (seit 1.7.2025) | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen (seit 1.1.2023) | 5,5 % | 22.000 € |
| NRW / Brandenburg / Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Energieausweis
Pflicht seit 2014 (GEG). Kosten je nach Art:
| Typ | Spanne |
|---|---|
| Verbrauchsausweis (online) | 100–200 € |
| Bedarfsausweis (Vor-Ort-Begehung) | 200–500 € |
| Qualifizierter Bedarfsausweis | 400–800 € |
Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 €. Ohne gültigen Ausweis lehnen manche Notare die Beurkundung ab.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, schuldet der Bank eine Entschädigung für entgangene Zinsen. Typisch: 5–10 % der Restschuld.
| Restschuld | Geschätzte VFE (Richtwert) |
|---|---|
| 200.000 € | 10.000–20.000 € |
| 300.000 € | 15.000–30.000 € |
| 400.000 € | 20.000–40.000 € |
Ausnahmen: Nach 10 Jahren Laufzeit → Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB), keine VFE. Auch bei nachweislichen Fehlern im Darlehensvertrag (falsche Widerrufsbelehrung).
Spekulationssteuer
Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf → Gewinn ist steuerpflichtig nach § 23 EStG. Steuersatz = persönlicher Einkommensteuersatz (14–45 %).
Steuerfrei auch innerhalb 10 Jahren, wenn:
- Die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren selbst genutzt wurde (Hauptwohnsitz, je mindestens ein Tag pro Kalenderjahr)
- Erbschaft: die Haltefrist des Erblassers wird fortgeführt
Weitere Kosten
| Position | Spanne |
|---|---|
| Gutachten | 300–1.500 € (optional) |
| Exposé & Fotos | 0–2.500 € (ohne Makler) |
| Anwaltskosten | 500–2.000 € (nur komplexe Fälle) |
| Renovierung vor Verkauf | 1.000–10.000 € |
Typische Fallstricke
1. Nettokapitalertrag denken statt Brutto.
Der Notar zeigt dir 400.000 € auf dem Konto. Dann kommen Rechnungen. Plane die Abzüge VORHER ein — nicht wenn das Geld schon da ist.
2. Restschuld übersehen.
Bei vielen Immobilien lastet noch eine Hypothek. Die Restschuld senkt den Nettoerlös direkt — und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Lass dir eine sogenannte „Ablösebescheinigung" von der Bank geben, bevor du planst.
3. Zeitdruck-Kosten.
Wer den Verkauf unter Zeitdruck setzen muss (Umzug, Jobwechsel, finanzielle Engpässe), akzeptiert oft einen niedrigeren Preis. Jeder zusätzliche Monat kann 0,5–1 % des Preises kosten (doppelte Miete, Umzugskosten, Stress).
Warum der Startpreis entscheidet
Die größte Gefahr beim Immobilienverkauf: Ein zu hoher Startpreis führt zu wenig Interesse → länger online → Misstrauen bei Käufern → Preissenkung → noch weniger Interesse. Ergebnis: am Ende weniger als mit einem realistischen Startpreis.
Dieser Effekt — die Startpreis-Falle — kostet Verkäufer in Deutschland Millionen. Nicht, weil der Markt schlecht ist, sondern weil die Kalkulation fehlt.
Was du brauchst: einen realistischen Überblick über den Nettoerlös. Dann den Angebotspreis so setzen, dass du im Bereich des Machbaren verhandelst — ohne dass Interessenten abspringen.
→ Starte den Nettoerlös-Rechner und finde deinen realistischen Erlös →Häufige Fragen
Was kostet der Hausverkauf wirklich?
Die Nebenkosten summieren sich auf 5–15 % des Kaufpreises — je nach Bundesland und Makler. Bei 400.000 € in NRW sind das über 50.000 €.
Wie hoch ist die Maklerprovision 2025?
Seit 2020: hälftige Teilung, 3,57 % je Seite (inkl. 19 % MwSt.). Ohne Makler: 0 € Provision.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Vom Käufer gezahlt — 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland. Senkt indirekt den Nettoerlös.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Verkauf innerhalb von 10 Jahren: Gewinn ist steuerpflichtig. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren. Komplexe Rechtsmaterie — Steuerberater konsultieren.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Kreditablösung. 5–10 % der Restschuld. Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht, keine VFE. Nur Orientierung — kein Rechts-/Steuerberatungsersatz.
Warum ist der Nettoerlös wichtiger als der Verkaufspreis?
Weil nach allen Abzügen (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. VFE, Spekulationssteuer) weniger übrig bleibt, als die Headline suggeriert. 400.000 € Verkaufspreis können in NRW nur ~346.000 € Nettoerlös bedeuten.
Fazit
Nicht der Kaufpreis auf dem Papier zählt — sondern was unterm Strich übrig bleibt. Die Kosten beim Immobilienverkauf sind systemisch, nicht verhandelbar (Steuer, Notar) und werden systematisch unterschätzt. Wer seinen Nettoerlös kennt, startet mit dem richtigen Preis, verhandelt besser und verkauft nicht monatelang ins Leere.
Der erste Schritt: Berechne deinen realistischen Nettoerlös.
→ Nettoerlös-Rechner — 2 Minuten, kostenlos →Alle Angaben sind Orientierungswerte. Keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die genannten Spannen und Beispielrechnungen dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung durch Fachanwälte, Steuerberater oder Finanzexperten. Für die Aktualität und Vollständigkeit der Angaben wird keine Gewähr übernommen.