Immobilie in 90 Tagen verkaufen

Diese Phase bestimmt alles. Wer hier spart oder hetzt, zahlt in Phase 3 drauf — mit 30.000–80.000 € weniger netto. Nimm dir die Zeit.

Woche 1: Unterlagen sammeln & Preis ermitteln

Tag	Aufgabe	Status
Tag 1–2	Alle Unterlagen zusammenstellen: Energieausweis (Pflicht!), Grundbuch, Flurkarte, Teilungserklärung (bei ETW), Baubeschreibung, Betriebskostenabrechnungen (letzte 2 Jahre), Grundsteuerbescheid, ggf. genehmigte Baupläne.	✅ Kritisch
Tag 3–4	Marktpreisanalyse: Mindestens 5 vergleichbare Immobilien in deinem PLZ-Gebiet auf ImmobilienScout24 / Immowelt sammeln. Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss abfragen (online oder telefonisch, kostenlos). Nettoerlös-Rechner nutzen, um deinen echten Verkaufspreis zu ermitteln.	✅ Kritisch
Tag 5–6	Restschuld prüfen: Bei aktuellem Kredit die Restschuld bei der Bank erfragen (schriftlich, für Notar). Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen. Steuerfalle-Check machen — fällt Gewinn innerhalb der 10-Jahres-Frist?	✅ Hoch
Tag 7	Exposé-Entwurf schreiben: Überschrift (was verkaufst du? lage? objekttyp?), ca. 300 Wörter Beschreibung, Ausstattungsmerkmale, Preis (inkl. Provision oder provisionsfrei), Besichtigungstermine. Verkaufsfahrplan-Mitglieder erhalten ein KI-generiertes professionelles Exposé.	✅ Hoch

Woche 2: Exposé perfektionieren & Portal-Wahl

• Fotos professionell aufbereiten: Mindestens 8–12 Fotos (Außen, Grundrisse, Küche, Bad, Wohnzimmer, Garten, Zustand vor Renovierung). Smartphone ist okay, aber: bei Tageslicht, aufgeräumt, keine persönlichen Gegenstände. Schlechte Fotos = 60 % weniger Anfragen.
• Portal-Auswahl: Pflicht: ImmobilienScout24 (Premium-Inserat, 89 €/Monat) + Immowelt (19 €/Monat). Optional: Ebay-Kleinanzeigen (kostenlos). Nicht mehr: nur ein Portal. Je breiter gestreut, desto mehr Bieter.
• 360°-Virtualtour (optional): Kostet 100–200 €, erhöht aber Antwortquote um 30–40 %. Überlegenswert bei hochpreisigen Objekten (ab 400.000 €).
• Energieausweis kontrollieren: Pflicht seit 2014. Fehlender Ausweis = Bußgeld bis 10.000 €. Ausweis muss dem Exposé beigefügt sein.

Woche 3–4: Inserieren & erste Besichtigungen

• Am Tag 15–18: Inserate schalten. Nicht vorher — Unterlagen müssen vollständig sein. Mit der Veröffentlichung kommen die ersten Anfragen. Plane 2–3 Wochen Inseratezeit vor der ersten Preisverhandlung.
• Besichtigungen koordinieren: Alle Interessenten gleich behandeln — gleiche Zeitfenster, gleiche Informationen. Never einen Interessenten bevorzugen, bevor alle die gleiche Chance hatten.
• Interessenten qualifizieren: Nach jeder Besichtigung: Finanzierungsnachweis? Eigenkapital? Zeitfenster? Wenn ein Interessent keinen Finanzierungsnachweis vorlegen kann → sofort weiter zum nächsten.
• Mindestens 3–5 qualifizierte Besichtigungen pro Woche. 30–40 % Absprungrate nach der ersten Besichtigung ist normal. Deshalb: Pipeline voll halten.

Du hast qualifizierte Interessenten, jetzt geht es um den Preis. Führe nie eine Preisverhandlung mit nur einem Interessenten — halte immer 2–3 in der Pipeline.

Woche 5–6: Bieterverfahren strukturieren

• Mindestpreis festlegen: Dein absolutes Minimum (inkl. aller Kosten: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler-Ersparnis, Restschuld). Nettoerlös-Rechner zeigt dir, was nach allen Kosten übrig bleibt.
• Verhandlungsspielraum definieren: Maximal 5–7 % unter deinem Angebotspreis. Bei 400.000 € = 20.000–28.000 € Verhandlungsspielraum. Darunter: nicht eingehen.
• Bieterverfahren: Alle Interessenten gleichzeitig über den Preis informieren. Sagen: „Es liegen mehrere Kaufinteressenten vor — eine Entscheidung muss bis [Datum] fallen." Nie Details zu anderen Angeboten preisgeben.
• Schriftliche Kaufangebote einholen: Ein schriftliches Angebot mit Preis, Zeitplan und Finanzierungsnachweis ist 10× seriöser als eine mündliche Zusage. Nimm nur schriftliche Angebote an.

Woche 7–8: Einigung & Notar vorbereiten

• Schriftliche Einigung: Nach Erhalt des schriftlichen Angebots: kurzfristig Zustimmung geben, aber nicht telefonisch fixieren. Alles schriftlich, alle Details zu Zahlungsplan, Übergabetermin, enthaltene Einbauten.
• Notar beauftragen: Jetzt. Nicht warten. Notartermine sind 2–4 Wochen im Voraus ausgebucht. Je früher du beauftragst, desto besser. Empfehlung: 7-Klausel-Check für Phase 7 nutzen — aber jetzt schon den Notar aussuchen.
• Kaufvertragsentwurf prüfen: Der Notar sendet den Entwurf 1–2 Wochen vor dem Termin. Prüfe: Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin, enthaltene Einbauten, Vorfälligkeitsentschädigung (falls relevant).
• Restschuld-Abwicklung: Parallel: Kreditinstitut über Verkauf informieren, Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen, Freigabe der Grundschuld bestätigen.

Diese Phase ist weniger in deiner Hand — Behörden und Institutionen arbeiten auf eigener Timeline. Dein Job: alle Unterlagen pünktlich liefern und den Prozess nicht blockieren.

Woche 9–10: Notarbeurkundung

• Notartermin wahrnehmen: Kaufvertrag wird beurkundet. Beide Parteien + Notar. Dauer: 60–90 Minuten. Kosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises (Verkäuferseite). Notarkosten-Rechner für die Berechnung.
• Anzahlung (10 %): Nach Beurkundung zahlt der Käufer innerhalb von 10–14 Tagen die Anzahlung (typisch 10 % des Kaufpreises). Diese sichert den Verkauf.
• Finanzamt-Informierung: Der Notar meldet den Kaufvertrag automatisch an das Finanzamt. Grunderwerbsteuer-Anforderung kommt in 4–8 Wochen.

Woche 11–12: Grundbuch & Schluss

• Grundbucheintragung beantragt: Der Notar reicht den Antrag ein. Bearbeitungszeit: 4–12 Wochen (je nach Bundesland und Grundbuchamt). Geduld.
• Grunderwerbsteuer zahlen: Du als Verkäufer bist an der Grunderwerbsteuer beteiligt? In den meisten Bundesländern zahlt der Käufer, aber prüfe den Vertrag. Rechner nutzen für die genaue Berechnung.
• Restschuld ablösen: Nach Erhalt des Kaufpreises (abzüglich Anzahlung) den Kredit vollständig ablösen. Bank benötigt 2–3 Werktage.
• Übergabe: Nach vollständigem Zahlungseingang und Grundbucheintragung: Übergabeprotokoll erstellen, Zählerstände dokumentieren, Schlüssel übergeben. Übergabe-Protokoll-Vorlage nutzen.